حباب بازار مسكن چگونه ايجاد شد؟

دنياي اقتصاد- تئوري چرخه تجاری اتریشی‌ نشان مي‌دهد كه شكست دولت نخستین مسوول آغاز حباب بازار مسكن است؛ در شرايط وجود حباب بازار مسكن تعداد زيادي مسکن بدون توجه به بنيان‌هاي اصولي اقتصاد ساخته مي‌شوند و میل درونی مردم براي خانه‌دار شدن به‌شكل مصنوعي به‌وسیله تورم پولي ايجاد شده تحريك مي‌شود. این دقیقا همان زماني است كه منابع مالی به شکل نادرست و نامطلوب توزيع مي‌شوند.

چه چيزی باعث ایجاد حباب در بازار مسکن شد؟
 مترجمان: محمدرضا فرهادی پور، عطیه همدانی
در بخش نخست این مقاله که به علت اهمیت آن در هفته گذشته در همین روز(چهارشنبه) در همین صفحه به چاپ رسید، نویسنده با بیان این که با اتکا به تئوری چرخه‌های تجاری اتریشی در سال 2004 ایجاد حباب در بازار مسکن را پیش‌بینی کرده و نسبت به آن هشدار داده بود، اقدام به بررسی نظریات رقیب ایجاد حباب در میان جریان اصلی علم اقتصاد، يعني کینزین‌ها نمود.
در این شماره نیز به بحث تئوری چرخه‌های تجاری اتریشی و توضیح چیستی و چگونگی آن و همچنین خلاصه و نتیجه‌گیری کل بحث خواهيم پرداخت.
تئوري چرخه‌هاي تجاري اتريشي بيانگر اين موضوع است كه تورم پولي وابسته به اين است که چه كسي پول جديد را دريافت نموده و چگونه آن را هزينه مي‌كند. آيا پول جديد وارد حوزه‌هايي از اقتصاد مانند بانكداري و سرمايه‌گذاري می‌شود یا در قالب وام‌ به مصرف‌كننده پرداخت می‌شود، يا مستقيما به گروهی از مصرف‌كنندگان و توليد‌كنندگان اهدا مي‌شود؟ آيا افرادي كه پول را دريافت مي‌كنند قصد دارند كه آن را پس‌انداز کنند يا هزينه؟ اگر آنها پول را پس‌انداز كنند نرخ‌هاي بهره كاهش مي‌يابند و اگر هزينه كنند نرخ‌هاي بهره افزايش مي‌يابند به‌طوري‌ كه كارفرمايان اقتصادي براي افزايش توليد پول قرض خواهند کرد. اگر اين پول هزينه شود، وابسته به اين است كه چه كسي آن را هزينه مي‌كند. اگر پول به‌جای ژنرال‌هاي ارتشي به دريافت‌كنندگان رفاه داده شود در این شرایط اقتصاد تغييرات متفاوتي را تجربه مي‌كند و اگر آن پول پس‌انداز شود اقتصاد تغييرات دیگری را تجربه خواهد كرد. اگر پول به جاي بازار مسكن در بازار سهام سرمايه‌گذاري شود باز هم نتيجه متفاوت خواهد بود. نكته اين است كه در اثر تورم پولي، حباب و رونق در حوزه‌هايي از اقتصاد اتفاق می‌افتد كه پول در ابتدا وارد آن‌ها شده است. ریشه این تفکر مکتب اقتصادی اتریشی به ریچارد کانتیلون (1755) بر می‌گردد، او بنیان‌گذار این تئوری اقتصادی بود و بعد از حباب می‌سی‌سی‌پی آن را نوشت. یافتن مسير تورم پولي در اقتصاد بسيار سخت است و بيشتر اقتصاددانان ميانه‌رو از اين مساله گریزانند و معتقدند كه پول در اقتصاد خنثي است.
جهان در اواخر قرن 18 از بانكداري آزاد به بانكداري مركزي تغيير وضعيت داد و آمريكا آخرين كشور بزرگي بود كه در سال 1913 بانك مركزي خود را تاسيس كرد. لودويگ فون ميزس در اولين مقاله خود در مورد تئوري پولي در عصر مدرن، تئوري چرخه‌تجاری اتریشی را پايه‌گذاري كرد. هنگامي كه بانك‌هاي مركزي با هدف توليد تورم ناشی از پول تاسيس شدند، ميزس يك تئوري عمومي از چرخه‌هاي تجاري ارائه كرد در مقابل اصل مورد به مورد كانتيلون. به كمك کارل منگر، یوگن فون بوهم-باورک (Eugen von Böhm-Bawerk,) و نوت ویکسل
(Knut Wicksell) او توانست نشان دهد هنگامي كه بانك مركزي (مثلا فدرال رزرو) عرضه پول را افزايش مي‌دهد، این امر باعث مي‌شود كه نرخ بهره بازار به سطحی کمتر از نرخ بهره طبيعي كه در وضعيت عدم حضور دخالت فدرال رزرو موجود بوده است، كاهش يابد. اين باعث مي‌شود كه سرمايه‌گذاران پول بيشتري قرض كنند، تا سرمايه گذاري‌هايشان را افزايش دهند و پروژه‌هاي با ريسك بيشتر و فرآيندهاي توليدي كارآتر را به‌عهده بگيرند. از آنجايي‌كه اين وام‌گيرندگان براي دارايي‌ها، منابع و كالاها رقابت مي‌كنند، ناگزیر تورم قيمتي اتفاق مي‌افتد و نرخ بهره افزايش خواهد يافت. این جریان اقتصاد را به شکل نامطلوبی تحت تاثیر قرار می‌دهد و پروژه‌هايي با ريسك بالا يا كارآ در سرمايه‌گذاري در وضعيت بد سرمايه‌گذاري قرار مي‌گيرند. ورشكستگان بانكي مي‌توانند سرمايه‌گذاري‌هاي موجود و فرآيندهاي توليد را كه در وضعيت ورشكستگي اجرا مي‌شدند را تحت فشار قرار بدهند. هايك دانشجوي ميزس تئوري چرخه‌های تجاری اتریشی را گسترش داد به گونه‌ای که دربرگيرنده تئوري سرمايه و يكپارچگي آن با ساختار توليد هم شود.
براساس تئوري چرخه‌های تجاری اتریشی، زمانی‌كه بانك مركزي وام مي‌دهد يا اوراق قرضه دولتي را از بانك‌ها خريداري مي‌كند، در واقع منابع بانكي را به اقتصاد تزريق مي‌كند. در این شرایط بانك‌ها منابع اضافي دارند که می‌توانند وام بدهند، اما وجود منابع اضافي براي وام به اين معني است كه بانك‌ها بايد نرخ‌هاي بهره‌شان را كاهش دهند، نيازمندي‌هاي كيفي تعیین‌کننده اعتبار وام‌گيرندگان را كاهش دهند يا هر دو را باهم كاهش دهند. نتيجه این فرآيند وام بیشتر و سرمايه‌گذاري بیشتر است به‌ويژه در پروژه‌هايي كه بدهي‌هاي‌شان در بلندمدت پرداخت مي‌شود. نرخ‌هاي بهره پايين مشوق پس‌انداز نيستند؛ چرا که بازگشت پس‌انداز كمتر است. در اين شرایط، فدرال رزرو نرخ بهره بازار را كمتر از نرخ بهره طبيعي قرار مي‌دهد که در صورت عدم حضور و دخالت فدرال رزرو موجود بود.
از وقتي كه مقررات‌زدایی نهادهای سپرده‌گیر (Deposity Institution Deregulation ) و قانون کنترل پولی 1980 و پل ولكر (ريیس فدرال رزرو (1979 تا 1987) در مورد تورم اوايل دهه 1980 كشمكش داشتند، نرخ‌هاي بهره در يك مسير نزولي قرار داشت. اين موضوع با يك كاهش شديد در نرخ وجوه مالی فدرال رزرو در پي عواقب حمله تروريستي 11 سپتامبر 2001، به اوج رسيد. با توجه به عقاید و رفتار گرين‌اسپن نرخ بهره از 5/6‌درصد در نوامبر 2000 به 1‌درصد در جولاي 2003 كاهش يافت. وجوه مالی فدرال رزرو تا ژوئن 2004 یعنی همزمان با شروع آخرين مرحله حباب در بازار مسكن در سطح 1‌درصد باقي ماند. در اين سطح پايين، نرخ‌هاي بهره وقتي كه تورم قيمت نيز محاسبه می‌شود، حقيقتا منفي بودند.
فدرال رزرو اين نرخ كوتاه مدت را هدف قرار مي‌دهد و از طريق خريد اوراق قرضه دولتي از بانك‌ها اقدام به تزريق منابع مالی به این بازار مي‌كند، و بدین وسیله منابع مالي را در سيستم بانكي آزاد می‌کند. اين امر ذاتا موتور ايجاد تورم است، كما اينكه نرخ‌هاي پايين دهه 60 به شرایط اقتصادی كسادی و شكوفا منتهي نشده است، اما همان نرخ‌هاي پايين منجر به تورم ركوردي دهه 70 شدند، كه در آن دوره هم تورم قيمتي و هم بيكاري خيلي بالا بودند. اين موضوع در كشمكش ولكر در مورد تورم در اوايل دهه 1980 به اوج رسید. به واسطه كاهش شدید انتظارات تورم قيمتي و مقررات‌زدایی از نظام بانكي،‌ فدرال رزرو توانست نرخ‌هاي بهره را كاهش دهد و باعث به وجود آمدن يك رونق عظيم در بازارهای مالی و دارايي‌ها در طول دهه 1980 و 1990 شد، همانند حباب بازار مسكن در اوايل دهه 2000، زمانی‌كه نرخ‌های بهره با فشار به سطح کمتر از سطوح طبيعي خودشان رسيدند و نرخ‌هاي بهره واقعي منفي بودند، و زمانی‌که براي تورم تعدیل شدند.
زمانی‌كه بانك‌ها به منابع مالی فدرال رزرو با نرخ بهره پايين دسترسي پيدا مي‌كنند، مي‌توانند به مشتريانشان نیز با نرخ‌هاي پايين‌تر وام بدهند. افزايش این نرخ طی دهه 70 و به اوج رسيدن آن در زمان كشمكش ولكر در مورد تورم در نرخ 18‌درصد، و در نتيجه به طور كلي كاهش آن در دهه‌هاي 1980 و 1990 و سپس رسيدن به پايين‌ترین مقادیر تاريخي خود در اوايل دهه 2000. در طول دوره حباب بازار مسكن نرخ‌هاي بهره رهن‌هاي قراردادي 30 ساله در پايين‌ترين سطح خودشان قرار داشتند حتی در طول دوره پس از دوران استاندارد طلا. زمانی‌كه نرخ‌هاي بهره كاهش مي‌يابند، قيمت‌هاي دارايي و قيمت‌هاي املاك افزايش می‌یابند و برعكس.
مسلما، نرخ‌هاي بهره پايين‌تر رهن‌هاي مسكن، محركي براي استقراض پول با هدف تملک مسکن به شمار می‌روند. آمار نشان مي‌دهد كه ميزان وام‌هاي دارایی‌های واقعی در بانك‌هاي تجاري، ابتدا در نوامبر سال 1994 فراتر از يك‌تريليون دلار بوده است. پس از آن در نوامبر سال 2002 به بيش از 2تريليون دلار رسيد و در مي سال 2006 به ميزان 3تريليون دلار رسيد. علاوه‌بر فدرال رزرو، عوامل ديگري هم مستقيما به هدايت اين پول‌هاي اعتباري به سمت املاك كمك كردند. ابتدا، در سال 1997 صاحبخانه‌ها با 250‌هزار دلار معافيت مالياتي روی سود سرمايه‌اي كه از فروش خانه‌شان به‌دست مي‌آوردند، روبه‌رو شدند
(500‌هزار دلار براي زوج‌ها) كه به معافیت‌های مالياتي صاحبخانه‌ها اضافه ‌شد. مي‌توان گفت كه اين معافیت مالياتي جرقه حباب بازار مسكن را روشن كرد. دوم، شركت‌هاي مورد حمایت دولت مانند فانی‌می (Fannie Mae ) و فردی‌مک (Freddie Mac‌) كه مي‌توانستند با نرخ بهره یارانه‌ای به سرمایه دسترسي پيدا كنند به دليل وجود اين فرض ضمني و همین‌طور خاطر جمعی از اینكه دولت فدرال آنها را ضمانت مي‌كند، شروع كردند به وجه‌الضمان قرار دادن مسكن رهني به مقادير زياد. باري وام گرفتن در نتيجه قرض دهندگان به سرعت و به آساني مي‌توانند وام‌هايي را كه گرفته‌ بودند دوباره به فروش برسانند. این موسسات كه دولت حامي آنها است به تحريك جريان اعتباري براي وام‌گيرندگان ريسك‌‌پذیرتر كه ممکن است به هیچ روش ديگري نتوانند به اين اعتبارات دسترسي پیدا کنند، کمک می‌کند و در نتيجه موجب كاهش استانداردهاي اعتبار لازم برای دریافت وام در موسسات وام‌دهنده مي‌شود. مشكل اين موسسات بزرگتر از آني است كه حتي آلن گرينسپن نیز آنها را مورد طعنه قرار داد (هيس، 2005). در حقيقت مشكل اصلي مربوط به آلن گرین‌اسپن بود، نه فاني‌می و فردي‌مک.
نرخ‌هاي بهره پايين و مصنوعي كه توسط فدرال رزرو ايجاد شده است سبب بي‌انگيزگي افراد براي پس‌انداز شده‌ و آنها را تشويق مي‌كند تا براي مصرف و سفته‌بازي بيشتر قرض كنند. تاثير تزريق پول توسط فدرال رزرو كاهش نرخ پس‌اندازهاي فردي در طول دهه 1980 و 1990 بوده است و در اوايل دهه 2000 نرخ پس‌اندازها به صفر - و حتي پايين تر از آن- مي‌رسد و اين يعني اين‌كه افراد به‌طور متوسط بيش از آن‌چه كه درآمد دارند، هزينه مي‌كنند. همراه با مشكل نرخ پس‌انداز پايين فردي، قیمت‌های دارايي‌ها و املاك به‌طور مصنوعي متورم می‌شود كه مسلما باعث مي‌شود افراد احساس ثروتمندتر بودن كنند و دارايي‌هاي ملکی خود را را به پول نقد تبديل كنند وقتي كه رهن هاي مسكن‌شان را دوباره تامین مالی مي‌كنند. در زمان حباب بازار مسكن بيشتر‌آمريكايي‌ها از خانه‌هايشان مانند يك عابر بانك بزرگ براي برداشت پول نقد از دارايي ملكي‌شان استفاده مي‌كردند. دیگران هم از «دفترچه بانكي جادويي» یعنی رهن‌هاي ثانویه براي هزينه كردن سهام‌ در خانه‌هاي‌شان استفاده مي‌كردند.
در اين وضعيت می‌توان اين پرسش را مطرح کرد كه چگونه وام گرفتن يك روند صعودي و پس‌اندازها يك روند نزولي دارند؟ يك پاسخ به اين پرسش اين است كه آمريكا در قالب كسري تجاري از كشورهای خارجی وام مي‌گيرد‌، اما پاسخ اصلي تزريق پول توسط فدرال رزرو است. با نرخ‌هاي بهره كاهش يافته مصنوعي از طريق عرضه پول، فدرال رزرو يك شكاف بزرگ بين وام گرفتن و پس‌انداز ايجاد كرد.
عرضه پول از 1959 تا 2006
از ژانويه 1959 تا آگوست 1971 (7/11 سال)، یعنی زمانی‌كه نيكسون نظام پایه طلا را در آمريكا به‌کار گرفت، عرضه پول 2/82‌درصد افزايش يافت که نرخ رشد متوسط سالانه پول
26/5‌درصد بود. درفاصله آگوست 1971 تا 1984، زمانی‌كه عدم كنترل كامل در 1984 از طرف مقررات نهادهای سپرده‌گیر و قانون کنترل پولی1980 (13 سال) اجرا شد، عرضه پول 4/180‌درصد افزايش يافت كه نرخ رشد متوسط سالانه پول 25/8‌درصد بود. از سال 1984 (6/16) سال كه عرضه پول توسط شاخص MZM اندازه‌گيري شد به ميزان 1/390‌درصد افزايش يافت که نرخ رشد متوسط سالانه آن10‌درصد بود. به‌نظر مي‌رسد تمامی اين پول جديد به ويژه در طول دهه1980 سر از بازار سهام ارز نيويورك، سپس بازار سهام نزدك NASDAQ در اواخر دهه 1990، و در نهايت بازار مسكن از زمان انفجار دات.كام درآورده باشد.
بخش اعظمی از افزايش عرضه پول راه خود را به سمت بازار رهن‌هاي مسكن پيدا كرد. از زمان ركود سال 2001‌، افزايش در وام رهني تقريبا برابر افزايش در پول در تعادل صفر است. اين يك حقيقت آشکار شده است که احتمالا به بهترین شکل ممکن حباب بازار مسكن و علل آن را شرح مي‌دهد. دیگر معیار اندازه‌گيري حباب بازار مسكن سرمايه‌گذاري واقعي و ثابت بخش خصوصی روی واحدهای مسکونی است. سرمايه‌گذاري در بخش مسكن طی ركود بزرگ و جنگ جهاني دوم پايين بوده است، اما در اوايل نيمه دهه چهل سرمايه‌گذاري در بخش مسكن (تعديل شده با تورم قيمتي) يك روند مثبت را نشان مي‌دهد، كه مبتنی بر رشد جمعيتي و اقتصادي همان دوره است. باارزش‌ترين نكته اين است كه سرمايه‌گذاري در بازار مسكن باعث يك ترقي بزرگ در دوران حباب دات.كام در اواخر دهه 1990 شد و سپس طی ركود 2001 موجب جهش مسیر به بالا شد، زمانی‌كه از نقطه‌نظر تاريخي به سمت سطوح ركودي عقب‌نشيني مي‌كرد. در نتيجه واضح به نظر مي‌رسد كه برمبنای معیار ارزش سرمايه‌گذاري حداقل از زمان ركود 2001 يك حباب بازار مسكن وجود داشته است.
تئوري چرخه تجاری اتریشی متكي به اندازه‌گيري چرخه يا حباب نيست، اما چنین معیارهای تجربي به تشريح اين رویکرد كمك مي‌كنند. معیار بعدي تعداد مسکن‌هاي ساخته شده است. دقت كنيد كه كاهش شدید در تعداد مسکن‌ نوساز با شروع ركود همراه بوده است و كاهش سريعتر مسکن نوساز اغلب منجر به ركود بلندمدت‌تر مي‌شود. برای مثال در اواخر دهه 1970 تعداد مسکن‌های نوساز از نرخ سالانه 5/1ميليون تا نرخ نیم ميليون در اوايل دهه 1980 كاهش يافت، يك ركود شديد به حساب می‌آمد. از زمان ركود 1991 روند شروع خانه‌سازي جديد همراه با يك شيب صعودی بوده و هيچ گونه كاهش قابل‌توجهی طي ركود 2001 وجود نداشته است. در عوض ساخت مسکن‌های نوساز افزايش يافت و ركوردهاي جديدي بيش از سال‌هاي گذشته برجای گذاشت. بر حسب معیار کمی و مقداری، آمريكا از اوايل دهه 2000 با حباب بازار مسكن دست به گریبان بوده است.
آخرين جنبه حباب بازار مسكن که در این مقاله به آن اشاره می‌شود قيمت مسكن است. مشكوكين به وجود حباب در بازار مسكن ادعا مي‌كنند كه قيمت‌هاي مسكن در سواحل غربي و شرقي در حال افزايش است، اما در بيشتر مناطق مركزي كشور افزایش قیمت‌ها شباهتي با حباب ندارد. البته، قيمت‌هاي مسكن در غرب و شمال شرقي در مقايسه با غرب مياني و جنوب سريعتر افزايش یافته است، اما نظریه‌پردازان چرخه تجاری اتریشی شوکه خواهند شد‌ اگر قيمت‌هاي مسكن به‌طور يكنواخت در سراسر كشور افزايش يابند. در نهايت، این تئوري در حالت کلی مبتنی‌بر تغيير قيمت‌هاي نسبي است نه مبتنی‌بر افزايش يا كاهش يكنواخت در سطح قيمت‌ها. دلايل اقتصاد خردی و ناشی از سياست‌گذاری دولت وجود دارد كه چرا قيمت‌هاي مسكن به شكل شگفت‌آوری افزايش می‌یابند و همواره، برای مثال، در كاليفرنيا در سطح بالاتري نسبت به آلاباما هستند. اگرچه مي‌توان توضيح يكساني براي قيمت‌هاي سهام در زمان حباب بازار تكنولوژي ارائه كرد- سهام ناياب در حالت عرضه كمياب (برای مثال، دات‌كام‌ها) بسيار بهتر از سهام‌هایی عمل می‌کنند که به‌شکل گسترده نگهداري شده‌اند (مانند بازار سهام در DJIA). این مساله در مورد گل لاله که در قرن 17 در هلند اتفاق افتاد، صدق مي‌كند- قطعات کمیاب از شرايط پولي بيشتر نسبت به قيمت‌هاي معمولی بیشتر تاثیر پذیرفتند، اما همه با افزایش قيمت روبه‌رو بودند (مراجعه شود به فرنچ، 2006).
نظریه چرخه تجاری اتریشی انتظار دارد كه قيمت‌ها به‌طور كلي افزايش يابند، اما نه به‌شكل يكنواخت. وسعت اين افزايش قیمت وابسته به اين است كه پول به كجا تزريق مي‌شود و انعطاف‌پذيري طرف عرضه بازاري كه پول به آن تزریق می‌شود چقدر است. با این حال، اگر شاخص قيمت ملي را براي مسکن يك خانوار در سال 1996 در فاصله سال‌هاي 1998 تا 2005 در نظر بگيريم، می‌بینیم كه قيمت‌ها 45‌درصد افزايش يافته‌اند كه يك و يك چهارم برابر بیشتر از افزايش شاخص قيمت مصرف كننده است. براساس اطلاعات دفتر ملی آمار، قيمت يك مسكن متوسط در تقابل با یک مسکن نوعی، ‌حتي سريع‌تر افزايش يافته است كه نشان مي‌دهد مردم بیشتر مشغول خريد مسكن‌های بزرگتر و گران‌تر هستند. قيمت که تا حدودي توسط توان اقتصادي براي توليد تعداد مسكن‌هاي بيشتر كاهش مي‌يابد، هنوز هم نشان‌دهنده افزایشی شدید در قیمت مسکن است. همچنين بايد به ياد بياوريم كه مسکن‌های جديد در زمين‌هايي با قيمت پايين‌تر ساخته مي‌شوند كه تكنولوژي ساخت مسكن نیز هزينه‌هاي ساخت مسکن را كاهش داده و می‌دهد و در این میان، هجوم عظیم نيروي كار مكزيكی به پايين نگهداشتن هزينه‌هاي نيروي كار ساختمانی كمك مي‌كند.
اولا تئوري چرخه تجاری اتریشی‌ نشان مي‌دهد كه شكست دولت نخستین مسوول آغاز حباب بازار مسكن است. سياست‌هاي پولي فدرال رزرو باعث شده است كه منابع در نهايت به شکل ناپایدار توزيع شوند.
در شرايط وجود حباب بازار مسكن تعداد زيادي مسکن ساخته مي‌شوند، خانه‌هاي از نوع ناردست ساخته مي‌شوند، و خانه‌ها در مكان‌هاي نادرست براساس بنيان‌هاي اصولي اقتصاد ساخته ميشوند و میل درونی مردم براي خانه‌دار شدن به‌شكل مصنوعي بوسیله تورم پولي ايجاد شده توسط فدرال رزرو تحريك مي‌شود. درحالي‌كه اكثریت مردم طي دروان شكوفايي خوش‌حال هستند، اقتصاددانان اتريشي به شكوفايي اقتصاد به مثابه مشكل واقعي نگاه مي‌كنند؛ چراکه این دقیقا همان زماني است كه منابع مالی به شکل نادرست و نامطلوب توزيع مي‌شوند. اين درست در شرايطي است كه مردم به شدت از لحاظ مالي تامین شده و سرگرم هزينه‌هاي بيش از اندازه لوكس می‌شوند، (كاستيژن، 2006). در دوره‌هاي تورمي ثروتمندان ثروتمندتر و فقرا فقيرتر مي‌شوند.
اين حباب بايد تمام شود؛ چراکه به‌وسیله توزيع غيرعاقلانه منابعی شکل گرفته است كه توسط سياست نرخ بهره گمراه كننده فدرال رزرو به بازار تزریق شده است. پولي كه در حباب بازار یک دارايي خاص حبس شده است، در ابتدا مانع آشكار شدن تورم پولي به عنوان تورم قيمتي‌ مي‌شود كه توسط شاخص قيمت مصرف كننده اندازه گيري می‌شود. تزريق پول براي خريدار دارايي‌هايي مانند سهام، اوراق قرضه يا املاك به‌كار مي‌رود در نتيجه تورم در قيمت‌هاي افزایش یافته آنها آشكار مي‌شود، ولو اين‌كه درآمدهاي ناشي از اين دارايي‌ها بهبود نيابد. وقتي كه تراوش پول حباب‌هاي دارايي به سوی مصرف شروع می‌شود، قيمت كالاهايي كه براي محاسبه شاخص قيمت مصرف كننده (CPI) به‌کار می‌روند شروع به افزايش خواهند كرد. هنگامي‌كه نرخ‌هاي بهره افزايش پيدا مي‌كنند حباب دارايي يا می‌ترکد يا مانع از ایجاد تورم مي‌شود. اين اتفاق زماني مي‌تواند بيافتد كه هم بازار نرخ‌های بهره را به علت افزايش بهره تورمي وام‌ها افزايش بدهد یا زمانی‌که فدرال رزرو تلاش مي‌كند كه افزايش‌های شاخص قیمت مصرف‌کننده را صرفا با استفاده از افزايش نرخ‌های بهره کمتر نشان دهد.
انفجار حباب بيانگر پاره‌ای اشتباهات در بازار مسكن و صنايع وابسته به آن است و فرآيند تخصیص مجدد منابع را در بهترين زمينه‌هاي مصرفی از طريق تغييرات در قيمت، خريد و فروش، جابه‌جايي (تجديد محل)، ورشكستگي و بيكاري آغاز مي‌كند. پیامد اقتصادی كلان كاهش قيمت حباب اين است كه باعث مي‌شود اقتصاد وارد ركود يا كساد شود. اگرچه پیامدهای حباب، زمانیكه قیمت کاهش می‌یابد، متمركز خواهند بود. دقت كنيد به نمودار زير كه حباب (توسط سطح اشتغال صنعت ساختمان‌سازی تشريح شده است) در سال 1997 شروع شده است تنها زمانی‌ به سطحي خارج از كانال دو خطه نمودار افزايش یافته كه به انتهاي جنگ جهاني دوم مربوط مي‌شود. دقت كنيد كه روند اشتغال در بخش ساختمان‌سازي در دوره‌هاي ركودي همواره منفي بوده است، حتي ركود سال 2001 و اينكه اين روندهاي منفي اغلب، قبل و بعد از دوره‌هاي ركود شروع مي‌شوند. این‌که روندهاي اشتغال در بخش ساختمان‌سازي براي مدت طولاني وجود حباب در بازار مسكن بسيار قوي بودند، تعجب برانگيز نيست كه تاثير منفي حباب باعث ايجاد يك حباب مشابه مي‌شود،‌ اما اشتغال در بخش ساختمان‌سازی را به طور منفی تحت تاثیر قرار می‌دهد و در ضمن پیامدهای منفی این بخش به صنعت مصالح ساختماني، وام‌های رهني، فروش و حراج املاك، مبلمان، لوازم برقي خانگي و كالاهاي خانگي گسترش می‌یابد.
ديگر معابر مورد نظر برای انفجار حباب بازار مسكن متوسط بدهكاري آمريكايي‌ها است. همان‌گونه كه قبلا نشان داديم، نرخ پس انداز شخصی آمريكايي‌ها طی سال‌هاي زيادي كاهش يافته است، بخشي از آن ناشی از این حقیقت كه آمريكايي‌ها احساس ثروتمندتر شدن دارند و بخشی هم به علت افزايش قيمت دارايي‌هاي ملكي‌شان است. این زوج با هم سبب افزايش بدهي متوسط خانوارهاي آمريكايي شده‌اند. زماني بدهي كلي خانوارها كمتر از 500دلار بود زماني كه آمريكا در سال 1971 از نظام پایه طلا خارج شد. ابتدا به 5تريليون دلار در سال 1996 افزايش يافت و به 10تريليون دلار در سال 2004 رسيد. در اكتبر 2005، براساس آخرين گزارش‌، ‌بدهي كلي بيشتر از 5/11 تريليون دلار بوده است. مطمئنا اين ارقام با تورم، جمعيت و رشد اقتصادي تعديل شده است، اما اين حقيقت را كه بيشتر آمريكايي‌ها مبلغ زيادي بدهي دارند و به‌همان ميزان براي بازپرداخت اين بدهي پس انداز نكرده‌اند يا خودشان را در مقابل دوره‌هاي توقف اقتصادي مصون نگه نداشته‌اند،‌ نمی‌توان نادیده گرفت.
هنگامي كه اقتصاد وارد دوران ركود مي‌شود و بيكاري افزايش مي‌يابد، مالكان خانه‌های با رهن‌هاي زیاد زمان سختي براي پرداخت‌هاي اقساط ماهانه وام خود از سر خواهند گذارند و احتمالا با ورشكستگي روبه‌رو خواهند شد.
اين فشار زياد مركب از اين حقيقت است كه بسياري از مالكان خانه‌ها دارايي‌هاي‌شان را در سال‌هاي اخير از بخش مسکن خارج كرده‌‌اند و همین امر باعث شده كه ميزان رهن‌هاي‌شان افزايش يابد. مشكلات بعدي با اين حقيقت آشكار مي‌شوند كه‌درصد زيادي از وام گيرندگان، بيشتر، از نرخ‌هاي رهن متغير نسبت به نرخ‌های رهن ثابت استفاده كرده‌اند، و این موضوع به اين معني است كه اقساط پرداختي ماهانه آنها هنگامي‌كه نرخ‌هاي بهره افزايش پيدا مي‌كنند، اساسا افزايش خواهد یافت. 
خلاصه و نتيجه‌گيري
سه ديدگاه درباره حباب در بازار مسكن وجود دارد. ديدگاه ميانه‌رو به حباب در بازار مسكن اعتقادي ندارد و چنين تغييراتي را در اقتصاد به عوامل واقعي مانند شوك‌هاي تكنولوژي نسبت مي‌دهد و معتقد است كه دولت نمي‌تواند براي حل چنين مشكلي كاري انجام دهد.  ديدگاه كينزين‌ها اين است كه حباب‌ها به دليل بي‌ثباتي‌هاي رواني در اقتصاد و نه به دليل عوامل واقعي وجود دارند؛ و سياست‌هاي ضد دوره‌اي دولت بايد به‌منظور از بين بردن چرخه‌هاي تجاري به‌كار روند. تئوري چرخه تجاري اتريشي تركيبي از تغييرات رواني و واقعي است كه در آن حباب‌ها با دست‌كاري سياستي فدرال رزرو به وجود مي‌آيند.حباب بازار مسكن كه در اواخر دهه 1990 شروع شد يک مثال كلاسيك از شكست  سیاست‌های دولت بود كه در بحران مسكن به كار گرفته شد. عرضه پول متورم كه همراه با سياست ارائه اعتبار ارزان فدرال رزرو همراه بود منجر به ایجاد اشتياق زياد براي وام گرفتن و ساختمان‌سازي در مقياس بي‌سابقه‌ای شد. تعداد خانه‌هاي جديد ساخته شده، قيمت خانه‌هاي جديد و موجود و كل مبلغ سرمايه‌گذاري در بخش املاك، همگي نشان مي‌دهند كه سياست‌گذاري فدرال رزرو،  همراه با يك سياست مالياتي مناسب و شيوه‌هاي وام‌دهي به ماليات دهندگاني كه از یارانه استفاده مي‌كنند، باعث ايجاد حباب در بازار مسكن شد.يك حباب فقط يك فضاي تنش زا نيست. منابع واقعي نيز درگير اين ماجرا می‌شوند، منابعي كه در زمان وجود حباب به غلط هدایت شده‌اند. اين حباب موجب بيكاري، سلب حق فك رهن و ورشكستگي براي خيلي از افراد مي‌شود، به ويژه كساني كه در ساختمان‌سازي و صنايع وابسته به ساختمان‌سازي مشغول به خدمت هستند. اقتصاد كلان وارد ركود يا كساد خواهد شد كه به دليل كندي بازار مسكن در مقايسه با بازار سهام، بازاري كه مي‌تواند تغييرات در ارزش را در طول يك دوره يك روزه بازار پردازش كند، دورانی بلندمدت  است. درسي كه از وجود حباب در بازار مسكن مي‌گيريم اين است كه اگرچه در ابتدا به‌نظر مي‌رسد كه دولت در تلاش براي كمك به صاحبان مسکن در آمريكا است، تبدیل به یک شكست بزرگ دولت می‌شود و ناخواسته تعداد زيادي از صاحبان خانه‌ها را دچار زيان اقتصادي مي‌كند، به ويژه كساني كه در اوج دوران حباب اقدام به خريد مسکن كرده‌اند. سايرين فريب مي‌خورند و دارايي‌هاي‌شان را از بخش مسکن خارج مي‌كنند، رهن‌هاي‌شان را افزايش مي‌دهند و وام مي‌گيرند، مانند وام‌هايي با نرخ‌هاي  متغير، چراكه معتقدند اين وام‌ها قدرت خريد خانه را در قيمت‌هاي تورمي ايجاد مي‌كند. روندهايی مشابهی در بازار مسكن كشورهايي اتفاق مي‌افتد كه بانك‌هاي مركزي آنها اقدام به تزريق پولی‌ می‌کنند که بازار مسکن سرازیر می‌شود. درس سياستي حباب در بازار مسكن، كه توسط تئوري چرخه تجاری اتریشی ارائه مي‌شود، اين است كه فدرال رزرو مسوول ايجاد حباب در بازار مسكن است به همان اندازه كه مسوول رونق‌هاي عادي و شكست‌های اقتصاد است و  تا زماني كه قدرت فدرال رزرو در به‌كار بردن ابزارهایی که نرخ بهره را تحت تاثیر قرار می‌دهند، پابرجاست، اين قبيل حباب‌ها به صورت دوره‌اي در اقتصاد ظاهر مي‌شوند. سياست فدرال رزرو در مورد بازار مسكن بايد توسط اصول خنثایی، اقتصاد آزاد و بدون هيچ‌گونه زيانی هدايت شود.