مسير بازار مسكن در دولت آينده

دنياي اقتصاد- مسير مسكن در دولت دهم به اعتقاد فعالان اين بخش بايد در 10 محور تعريف شود كه مهم‌ترين آن ايجاد تعادل در كنترل بازار است. مشاوران املاك، انبوه‌سازان، مهندسان ناظر و كارشناسان مسكن هركدام از زاويه‌اي متفاوت اوضاع مسكن را براي كانديداها تصوير كرده‌اند و در نهايت پيشنهادهايي براي بهبود اوضاع داده‌اند.

كارشناسان مسكن و فعالان ساختماني در گفت‌وگو با «دنياي اقتصاد» ترسيم كردند
مسير مسكن در دولت دهم
 فريد قديري، ليلا درخشان
فعالان بازار مسكن و ساختمان نسخه‌اي از آنچه «دولت دهم نياز دارد در بخش مسكن به كار بگيرد» را خطاب به كانديداهاي رياست‌جمهوري اعلام كردند.
مشاوران املاك، انبوه‌سازان، مهندسان ناظر و كارشناسان مسكن هركدام از زاويه‌اي متفاوت اوضاع مسكن را براي كانديداها تصوير كرده‌اند و در نهايت پيشنهادهايي براي بهبود اوضاع داده‌اند. مسير مسكن در دولت دهم به اعتقاد فعالان اين بخش بايد در 10 محور تعريف شود كه مهم‌ترين آن ايجاد تعادل در كنترل بازار است. دو گروه انبوه‌ساز و كارشناس در اين‌باره معتقدند، آنچه در دولت فعلي به‌كار گرفته شد، اگرچه در نهايت به كاهش قيمت مسكن انجاميد؛ اما در مقابل، ركود عميقي را در حوزه ساخت‌وساز رقم زد كه عبور از آن سخت و غيرممكن است.
اين افراد به دولت دهم توصيه مي‌كنند از افزايش قيمت مسكن واهمه نداشته باشد و همه توان خود را براي تزريق منابع مالي به بخش ساخت و خريد مسكن صرف كند. اين اقدام در كوتاه مدت جهش قيمت را به دنبال دارد؛ اما بلافاصله قيمت مسكن براي هميشه تثبيت مي‌شود. در نسخه كارشناسان تصريح شده است: هم‌اكنون به دليل كمبود عرضه ايده‌آل در بازار مسكن خريداران در بازار با هم رقابت مي‌كنند؛ اما اگر دولت برنامه واقعي براي افزايش ساخت‌وساز ارائه كند، دسترسي همه به مسكن ارزان يكسان مي‌شود و آن وقت است كه قيمت مسكن نرخ واقعي خود را پيدا خواهد كرد، اما مشاوران املاك براي دولت دهم يك توصيه دارند كه تا حدودي مغاير منافع انبوه‌سازان است.
رييس اتحاديه مشاوران املاك در اين باره به «دنياي اقتصاد» گفت: انبوه‌سازان و بساز و بفروش‌ها بايد تحت نظارت قانون نظام صنفي فعاليت كنند تا سازمان حمايت از مصرف‌كننده بتواند بر روي قيمت تمام شده و قيمت فروش آنها نظارت كند. اين پيشنهاد مشاوران املاك ابزار محكمي را براي كنترل بازار مسكن در اختيار دولت قرار مي‌دهد؛ اما انگيزه ساخت مسكن را به احتمال خيلي زياد كاهش خواهد داد. اهالي بازار مسكن و ساختمان همچنين دولت دهم را به تجديد نظر جدي در پروژه مسكن مهر دعوت مي‌كنند. اين درحالي است كه برخي از مسوولين در دولت كنوني با اشاره به اينكه مسكن مهر به شكل قانون درآمده مي‌گويند، اين پروژه بايد به همين شكل جلو برود و هيچ دولتي در آينده نمي‌تواند مانع پيشروي آن شود.
در همين رابطه در نسخه فعالان مسكن تاكيد شده طرح مسكن مهر يا بايد جمع شود يا اينكه در نحوه پيشروي آن اصلاحاتي اعمال شود.
در بخش ديگري از توصيه‌هاي ساختماني به دولت دهم كه گروه مسكن دنياي اقتصاد آن را به نقل از فعالان اين حرفه تهيه كرده بر كاهش زمان انتظار براي خانه‌دار شدن تاكيد شده است. بازرس انجمن انبوه‌سازان تهران در اين باره به «دنياي اقتصاد» گفت: دولت دهم لازم است نسبت هزينه اجاره‌بها به درآمد ماهانه را كاهش دهد تا اميد به صاحبخانه شدن در فضاي كنوني بازار مسكن كه به رغم كاهش قيمت وجود ندارد، تقويت شود.
مسير پيشنهادي مسكن در دولت آينده از نگاه فعالان اين بخش را در زير بخوانيد:
مهندس محمد مهدی مافی –بازرس انجمن انبوه‌سازان استان تهران –در گفت‌و‌گو با «دنیای اقتصاد» تصريح كرد: برنامه‌های اعلام شده از سوی نامزدهای ریاست‌جمهوری در بخش مسکن بیش از آنکه برنامه‌هایی دقیق و قابل سنجش باشند، چشم‌اندازهایی ایده آل گرایانه هستند که برآیند آنها با شاخص‌های آماری مشخص قابل سنجش نیست. وی تاکید کرد: اساسا وقتی برنامه‌ای از سوی دولت اعلام می‌شود باید در کنار آن عدد و رقم اعلام شود. بخش مسکن دارای دو شاخص مهم شامل مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن و نسبت هزینه اجاره بها به درآمد ماهانه خانوار است. مافی گفت: براین اساس هر نامزدی باید بر مبنای شاخص‌های فعلی مسکن اعلام کند که طبق برنامه‌های مشخص در چهار سال آینده این شاخص‌ها و آمار و ارقام تا چه حد بهبود پیدا می‌کنند. وی تاکید کرد: شاخص مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در ایران به طور متوسط 17سال است که این رقم در مورد دهک‌های پايین‌تر به 140سال افزایش پیدا می‌کند و از سوی دیگر در حال حاضر خانوارهای مستاجر 40 الی 50درصد درآمد خود را به طور ماهانه به اجاره مسکن تخصیص می‌دهند. بازرس انجمن انبوه سازان استان تهران تاکید کرد: بر این اساس کاندیداها باید برنامه‌هایشان در جهت بهبودی این دو شاخص باشد؛ به طوری که بتوانند مدت زمان انتظار خانه دار شدن و نسبت اجاره بها به درآمد خانوار را کاهش دهند.
شناخت دقیق از توانایی دولت
اين انبوه‌ساز در ادامه خاطر نشان كرد: نامزدهای دهمین دوره انتخابات ریاست‌جمهوری باید نسبت به وضعیت موجود جامعه شناخت دقیقی داشته باشند و بدانند که دولت از امکانات محدودی برخوردار است و از این رو نباید در امر مسکن برنامه‌هایی را ارائه دهند که هرگز جنبه عملیاتی پیدا نکنند. مافی تاکید کرد: نامزدها قبل از ارائه برنامه باید اولویت‌بندی کنند؛ چرا که اولویت‌بندی پیش نیاز برنامه است و بر این اساس در امر مسکن اولویت اول ایجاد امنیت اقتصادی برای سرمایه‌گذاری است. وی افزود: در همین حال فراهم آوردن زمینه تحرک و ایجاد اشتغال توسط بخش خصوصی، افزایش سطح در آمد ملی و افزایش سرانه درآمد مردم و ایجاد رشد اقتصادی به همراه کنترل تورم از جمله دیگر اولویت‌های بخش مسکن است.
برنامه‌ها باید کلی نگر باشد نه حمایتی
بازرس انجمن انبوه سازان استان تهران اذعان داشت: برنامه موفق در بخش مسکن باید کلی‌نگر باشد. این در حالی است که برنامه‌های اعلام شده از سوی نامزدها حمایتی است. وی خاطرنشان ساخت: به عنوان مثال وقتی یک نامزد اعلام می‌کند برای مسکن اقشار آسیب پذیر و فرهنگیان برنامه دارد بدان معنا است که می‌خواهد یک قشری از افراد جامعه را از بقیه جدا کند و به آنها امتیاز دهد. این در حالی است که مطابق قانون اساسی همه آحاد جامعه حق برخورداری از مسکن مناسب را دارند.
برنامه حمایتی محکوم به شکست است
مافی در ادامه اظهارات خود افزود: هر برنامه حمایتی دارای دو نقطه ضعف اساسی است که در نهایت منجر به شکست می‌شود. وی تصریح کرد: در برنامه‌های حمایتی از آنجا که امکانات دولت محدود است فقط قشر محدودی از افراد جامعه را می‌تواند تحت پوشش قرار دهد و بقیه افراد جامعه از این امکانات محروم می‌شوند. وی گفت: در همین حال حتی افرادی هم که تحت حمایت دولت قرار گرفته‌اند نیز به واسطه یکسری شرایط متضرر خواهند شد.
این کارشناس مسکن تاکید کرد: به عنوان مثال طرح مسکن مهر از جمله برنامه‌های حمایتی دولت است که در بهترین حالت بعد از چهار سال می‌تواند 200هزار نفر را صاحب خانه کند که اگر هر خانوار را 5/3 نفر حساب کنیم، این رقم 700هزار نفر می‌شود که این عدد به نسبت جمعیت 70میلیونی کشور ما یک درصد می‌شود و این بدان معنا است که دولت چتر حمایتی خود را بر روی یک درصد از افراد جامعه پهن کرده است. این در حالی است که دولت با این همه گستردگی و امکانات و دستگاه‌های عریض و طویلی که دارد موظف به تدوین سیاست‌هایی است که همه مردم را صاحبخانه کند. به گفته بازرس انجمن انبوه سازان استان تهران، مسکن مهر مصداق بارز ناموفق بودن طرح‌های حمایتی دولت است و از این رو انتظار می‌رود نامزد‌های ریاست‌جمهوری اقدام به ارائه برنامه‌های جامع و کلی‌نگر در امر مسکن کنند.
پيشنهاد معماران: تامين هدفمند منابع مالي
طراحی سامانه جامع و سیستماتیک و مدیریت صحیح و هدفمند منابع مالی در امر مسکن از جمله اهم مواردی است که کارشناس اقتصادی انجمن مفاخر معماری ایران به عنوان محوری‌ترین انتظار خود از دولت آینده مطرح می‌کند.
باقر میلانی، كارشناس اقتصادي اين انجمن در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» در تشریح جزئیات این مطالبات گفت: با توجه به اینکه بخش اعظمی از نقدینگی موجود در جامعه و نقدینگی بخش خصوصی در بخش مسکن هزینه می‌شود و با توجه به اینکه 50درصد از صنایع کشور و اقتصاد با بخش خصوصی مرتبط هستند، از این رو ارائه برنامه هدفمند و سیستماتیک در بخش مسکن امری کاملا ضروری است. در همین حال مدیریت صحیح منابع مالی بخش مسکن از جمله مواردی است که امیدواریم از سوی دولت آینده مهم قلمداد شود. به گفته میلانی، ابزارهای مالی بخش مسکن شامل بازار سرمایه و سرمایه‌گذاری خارجی و نقدینگی بخش‌خصوصی باید
به گونه‌ای مدیریت شوند که از تلفیق آنان شرایط بهینه تولید مسکن فراهم شود. میلانی تاکید کرد: به عنوان مثال سال گذشته بخش مسکن 60هزارمیلیارد تومان گردش نقدینگی داشته است که این رقم بسیار قابل توجه است و مسلما اگر مدیریت درستی از سوی دولت اعمال می‌شد با این رقم امکان تولید مسکن به نحو بسیار مطلوب تری فراهم می‌شد. وی خاطرنشان ساخت: مدیریت منابع مالی باید
به گونه‌ای اعمال شود که منابع مالی و سرمایه‌ها به سمت تولید مسکن هدایت شوند که بر این اساس اعمال سیاست‌های تشویقی می‌تواند بسیار راهگشا باشد. کارشناس انجمن مفاخر معماری ایران خاطر نشان ساخت: علاوه براین انتظار داریم دولت آینده برنامه دقیق و مدونی از آمایش سرزمین ارائه دهد تا بر مبنای آن معلوم شود دولت برای مکان یابی شهرک‌های جدید و نحوه اسکان جمعیت در آنها چه برنامه‌ای دارد.
قيمت به كف برسد
رييس اتحاديه مشاوران املاك نيز درباره خواسته اين صنف از دولت دهم به قيمت مسكن اشاره كرد و گفت: هنوز قيمت مسكن به كف نرسيده و دولت آينده نيز بايد براي كاهش بيشتر اين قيمت تلاش كند؛ اما بعد از به كف رسيدن بايد براي تثبيت آن تلاش كند.
مصطفي قلي‌خسروي افزود: دولت بايد براي كنترل بازار مسكن به مشاوران املاك اعتماد كند و از آنها كمك بگيرد. وي افزود: نمي‌شود بنگاه‌ها را ناديده گرفت و انتظار آرامش در بازار را داشت.
اتحاديه مشاوران املاك يك پيشنهاد هم به دولت آينده ارائه كرده كه اجراي آن شيوه كار سازندگان مسكن را هدف قرار مي‌دهد. بر مبناي اين پيشنهاد انبوه‌سازان و بساز‌ و بفروش‌ها بايد تحت نظارت قانون نظام صنفي درآيند تا سازمان حمايت از مصرف‌كننده از اين طريق بتواند بر قميت تمام شده و نرخ فروش واحدهاي نوساز نظارت كند. به اعتقاد اتحاديه برخي سازندگان با انباشت واحدها باعث احتكار و تحريك قيمت مسكن مي‌شوند.
شوك ساختماني لازم است
دكتر بيت‌ا... ستاريان، سازنده و كارشناس مسكن معتقد است در شرايط فعلي شوك ساختماني لازم است. اين استاد دانشگاه در اين باره به دنياي اقتصاد گفت: دولت نبايد از افزايش قيمت مسكن واهمه داشته باشد. وي افزود: هدف دولت بايد تعادل در عرضه و تقاضا باشد نه كاهش قيمت مسكن. چون تعادل در بازار، خود به خود قيمت را به نرخ واقعي تبديل مي‌كند. ستاريان پيشنهاد مي‌كند: دولت منابع مالي خارجي را به بخش مسكن وارد كند تا ساخت و خريد مسكن رونق بگيرد. همچنين اوضاع بانك‌هاي داخلي نيز بايد سامان بگيرد. اين فعال ساختماني با اشاره به اينكه دولت دهم بايد از ابتدا ارزيابي درستي از وضعيت مسكن داشته باشد، تاكيد كرد: مسكن مهر بايد سروسامان بگيرد و از حالت آشفتگي بيرون بيايد. زمين‌هايي كه بدون مكان‌يابي صحيح واگذار شده بايد اصلاح شود و واگذاري زمين‌هاي 99ساله به جاي خارج از شهرها در داخل شهرها انجام شود.
طرح مسکن مهر را جمع کنید
جمع‌آوری طرح مسکن مهر و بستن پرونده آن بارزترین درخواستی است که عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی استان تهران مطرح می‌کند. کامران بیات ماکو در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد با این استدلال که طرح مسکن مهر عوام‌فریبانه است و به محیط زیست صدمات جبران‌ناپذیری وارد می‌کند از دولت آینده درخواست کرد طی یک اقدام عاجل پرونده طرح ملی مسکن مهر را ببندد. وی گفت: متاسفانه در دولت نهم در اجرای طرح مسکن مهر زمین‌های اطراف کلان‌شهرها بدون بررسی‌های کارشناسی واگذار شد که نتیجه آن تخریب محیط‌زیست بود. وی تاکید کرد: متاسفانه طرح مسکن مهر هم برای مردم و هم برای محیط زیست عواقب ناخوشایندی داشته است که انتظار می‌رود در دولت آینده سریعا از ادامه این طرح ممانعت به عمل آید. وی تاکید کرد: البته امیدواریم که جمع‌آوری این طرح همچون اجرای آن بدون تمهیدات کارشناسی نباشد. به عقیده بیات ماکو بهترین اقدام دولت آتی برای ساماندهی بازار مسکن تخصیص مکانیزم‌های تشویقی به تولیدکنندگان بخش خصوصی است.
دولت دهم به سردرگمي
در بازار مسكن خاتمه دهد
مهديس فرقاني، خبرنگار گروه مسكن دنياي اقتصاد طی یک نظرسنجی کلی از چند تن از مشاوران املاک فعال در سطح شهر در مورد درخواست آنها از دولت جدید برای بازار مسکن گزارشی بدین شرح تهیه کرده است:
یکی از مشاوران املاک در پاسخ به این سوال که چه درخواستی از دولت دهم برای بازار مسکن خواهد داشت، گفت: «انتظار من این است که دولت پرداخت وام برای خرید مسکن را آزاد کند؛ چرا که با این اقدام هم قدرت خرید مسکن افزایش پیدا خواهد کرد وهم از طرفی دیگر بازار مسکن از این رکود خارج خواهد شد.»
این مشاور در ادامه افزود: سیاست‌هایی که شهرداری در رابطه با مسکن اتخاذ می‌کند باید سیاست‌های صحیحی باشد تا عواقب ناخوشایندی بازار مسکن را تهديد نکند و دولت بر تمامی این سیاست‌ها نظارت کافی داشته باشد. زیرا حدودا دو هفته‌ای است شهرداری صدور جوازساخت را تغییر داده است بدین صورت که در گذشته قیمت ملک کلنگی نسبت به قیمت آپارتمان‌های نوساز در هر منطقه بیشتر بود، اما با این سیاست جدید سعی بر کاهش قیمت ملک کلنگی و افزایش قیمت آپارتمان نوساز است. به طور مثال: مالک یک ملک کلنگی در گذشته می‌توانست با تخریب ملکش 4واحد نوساز جایگزین کند، اما این طرح جدید سبب ساخته شدن تنها سه واحد می‌شود که مطمئنا این اتفاق برای سازنده سودی در پی نخواهد داشت و عاملی برای افزایش قیمت مسکن محسوب می‌شود.
وي افزود: درخواست اصلی من از دولت دهم این است که جلوی این سیاست را که عواقب بدی برای بازار مسکن دارد، بگیرد؛ چرا که این طرح ممکن است در آینده به روی قیمت مسکن از لحاظ افزایش قیمت تاثیر بسزایی داشته باشد.
از سوی دیگر، یکی دیگر از مشاوران املاک جواب این سوال را بدین ترتیب شرح می‌دهد «حوزه فعالیت دولت به اندازه‌ای گسترده است که می‌تواند در بخش مسکن بسیار کارگشا باشد. در چند ماه اخیر ما بارها شاهد افزایش قیمت و کاهش قیمت بوده‌ایم، اما هنوز با وجود این نوسانات پیش آمده، قیمت در بازار مسکن تثبیت نشده است و در اغلب مناطق می‌توان افت و خیز قیمت را مشاهده کرد.
دولت دهم در مرحله اول باید با یکسری برنامه‌ریزی‌های حساب شده سردرگمی قیمت در بازار مسکن را از بین ببرد و قیمت‌ها را به تثبیت برساند.
دولت نباید کاری انجام دهد که هرج و مرج در بازار مسکن پیش بیاید. برای مثال طرح مسکن مهر ایده خوبی برای خانه‌دار کردن بسیاری از اقشار کم‌درآمد بود و همین طور روش مناسبی برای کاهش قیمت مسکن به حساب می‌آمد، اما روند عملکرد کند
مسکن مهر باعث شد تا جمعی از ثبت‌نام‌کنندگان مسکن مهر از طرح خارج شوند و به سمت بازار روی بیاورند و این مساله می‌تواند سببی برای افزایش قیمت مسکن هر چند ناچیز شود.
انتظارات جامعه مهندسي
نظام مهندسي استان تهران نيز براي دولت دهم توصيه‌هايي به شرح زير دارد:
مهندسی و مهندسان، موتور محرکه پیشرفت و توسعه کشورند و بایستی تدابیر لازم برای استقرار مهندسی و مهندسان در جایگاهی شایسته به عمل آید. مهندسان از حذف روز مهندسی از تقویم ناخشنودند، این اقدام را بی‌احترامی به خود تلقی کرده و خواستار بازگشت روز مهندسی به تقویم‌ها هستند.
سیاست‌های دولت به شدت بر مهندسی و مهندسان اثر می‌گذارد. لازم است این سیاست‌ها با درایت طراحی و با ظرافت اجرا شود. از جمله اینکه از تغیيرات مکرر در مدیریت اجرایی و سیاست‌های خرد و کلان صنعت ساختمان جلوگیری شود.
دولت به قابلیت‌های عظیم فنی و تخصصی سازمان نظام مهندسی ساختمان اعتماد کند و در مسائلی که به توسعه و عمران کشور مربوط می‌شود، از این سازمان به عنوان مجمع متخصصان کشور مشاوره دریافت و نظرات آنان را در طرح و برنامه‌های خود لحاظ کند. سازمان نظام مهندسی ساختمان می‌تواند نظارت کامل بر ساخت‌و‌ساز شهری را در صورت واگذاری امکانات لازم بر عهده گیرد. هیچ تصمیمی در مورد مقررات حرفه‌ای و شغلی مهندسان بدون لحاظ کردن نظرات این سازمان قابلیت اجرایی نداشته است. وزارت مسکن و شهرسازی در تصمیماتی که در خصوص آیین‌نامه اجرایی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان اتخاذ می‌کند، نظرات شورای مرکزی را به عنوان عالی‌ترین مرجع نمایندگی مهندسان مورد عنایت و توجه قرار مي‌دهد.
در ادامه پيشنهادهاي نظام مهندسي آمده است: شناسنامه فنی ساختمان متاسفانه جدی گرفته نشده است. به عنوان سندی درجه اول که حاکی از کیفیت ساخت‌و‌ساز باشد، لازم است با جدیت صادر و در مراجع قانونی مطالبه شود. مسوولان مربوطه هنوز آسیب‌های ناشی از حضور دلالان در ساخت‌و‌ساز شهری و اثر آن در پایمال شدن حقوق و حیثیت مهندسان را جدی نگرفته اند. لازم است مقررات مربوطه، تدوین و برخورد جدی صورت پذیرد.

10 محور كاري
1 - تجديد نظر اساسي در مسكن مهر يا متوقف كردن آن
2 - برنامه‌ريزي واقعي براي كاهش زمان صاحبخانه شدن و نسبت هزينه اجاره به درآمد
3 - وعده‌هايي داده شود كه در طول 4 سال امكان تحقق آن باشد نه اينكه عددي از ساخت مسكن در كشور اعلام شود كه بعد از 4 سال نيمي از آن هم محقق نشده باشد
4 - مديريت منابع مالي از طريق بانك‌هاي خارجي
5 - تلاش براي كاهش بيشتر قيمت
6 - نظارت بر سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني با هدف كنترل قيمت واحدهاي نوساز
7 - تكيه بر بنگاه‌هاي مسكن براي كنترل بازار
8 - از تغیيرات مکرر در مدیریت اجرایی و سیاست‌های خرد و کلان صنعت ساختمان جلوگیری شود
9 - هیچ تصمیمی در مورد مقررات حرفه‌ای و شغلی مهندسان ساختمان بدون لحاظ کردن نظرات آنها قابلیت اجرایی نداشته باشد
10 - دولت اولويت برنامه‌هاي مسكن را بر افزايش عرضه بنا كند، نه كنترل قيمت مسكن